商品房住宅地产 谋变”后调控时代”

　　不管是刚刚落幕的十八届三中全会，还是已经进入实施阶段的“汉七条”，无不昭示着一个全新“后调控时代”来临。无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生巨大变化。

　　其中，对于这些正谋求改变的地产企业来说，到底是“投资机会”重要还是“投资趋势”重要?毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。

　　单一至多元

　　“商品时代”到“产品时代”

　　过去的十余年间，国内地产市场可以用“狂飙猛进”来形容。

　　当年甚至有开发商豪言“像卖大白菜一样卖房子”，但显然，这样的时代正一去不复返。随着地产行业细分市场越来越丰富，零售商业、写字楼、工业地产和文化旅游地产等诸多业态开始出现，住宅作为投资品的稀缺性早已被打破。

　　对此，有专家表示，住宅的粗放“商品时代”正逐渐被淡化，住宅去投资化的趋势已经不可逆转。未来住宅地产虽然不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从单一的“商品时代”转为“产品时代”。

　　从布局湖北的诸多品牌地产企业的热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求;对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要;对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

　　因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅，强调具有使用价值和附加价值的住宅产品。努力挖掘使用价值，提高使用效率，将成为未来国内住宅市场的重要正能量。

　　城镇化拉动

　　地产行业进入修复期

　　十八届三中全会《全面深化改革重大问题决定》之中，在土地改革、城镇化、养老问题、户籍改革等诸多方面均做出详细阐述，也引发对于地产市场未来走势预估。

　　其中，土地制度改革被认为是最大的政策红利，其所助推的新型城镇化将进一步释放当前的地产市场经济增长潜力。

　　从某种意义上说，城镇化已经成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。城镇化带动大量农村人口进入城镇，带来消费需求的大幅增加，同时还产生庞大基础设施、公共服务设施以及住房建设投资等需求。

　　相关数据统计，在中国近十年年均10%的经济增长率之中，城镇化率贡献了近3个百分点。城镇化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。

　　而这一巨大的内需动力，也被认为将带领此前曾备受市场与政策冲击的地产行业进入修复期。“新型城镇化将更加重视土地的利用效率、注重人口与产业对城镇化支撑，城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市改造的进展，从而有利于防范房地产行业的泡沫和风险。”专家表示，“有关农业土地流转的改革政策则将释放更多的劳动力，从而推动人口城镇化，释放出巨大的刚需市场，引发对于未来市场走势的重新审视。”

　　这些，对于目前城镇化率已达51.8%，征程过半并继续快速前行的湖北来说，无疑又将是一次巨大的市场机遇。

　　城市豪宅

　　成未来高端产品主流

　　纵观近年来住宅市场变化，除去产品附加值的强调，以及刚需市场的进一步扩大，改善型需求也不断升温。这一类需求主要指向交通便利、配套完备的城市核心区的成熟板块，拥有对城市资源与功能的绝对占有。

　　以湖北武汉为例，目前三镇之内，高端住宅在江岸、江汉、口、汉阳、武昌与洪山六个主要区域均有分布。江岸是传统的商业和住宅中心，拥有完善的配套设施和交通，该片区住宅均价常年领跑武汉所有区域。目前武汉市场均价最高的非别墅项目武汉天地御江苑(房价户型 二手房租房)就坐落在这个片区。江汉及口是汉口的传统居住区，有良好的人口支撑和商业配套，目前也是高端住宅聚集区域。其中江汉区王家墩是建设中的武汉中央商务区(价格 动态户型图 论坛)所在地，预计随着王家墩商务区的发展，该片区将聚集更多优质住宅。

　　目前武昌拥有两个主要的住宅聚集区：其一是长江南岸(价格 动态 户型图 )沿岸区域，属于规划中的滨江商务区。另一区域则覆盖了洪山广场(房价 户型 二手房租房)并向东边的洪山区延伸，该片区聚集了众多高等院校、科研机构和政府部门。坐拥良好的教育资源、宜居的自然环境，武昌逐渐成为高端住宅开发商青睐的区域，截至第三季度，武昌区以均价13000/㎡位居所有区域第二，逐步缩小与江岸区的差距。

　　纵观这些城市核心区域，距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套的城市豪宅正成为市场热点所在。而这些产品市场表现的持续走高，也成为“后调控时代”地产企业谋变的重要方向。